La comptabilité d'une conciergerie Airbnb dépend d'abord de son rôle réel. Si elle fournit des prestations au propriétaire sans encaisser les loyers, son chiffre d'affaires correspond aux prestations qu'elle facture. Si elle encaisse légalement des fonds pour le compte des propriétaires dans le cadre d'un mandat, les sommes appartenant à ces derniers doivent être distinguées de sa rémunération. En revanche, une société qui exploite les logements en son nom propre ne peut pas traiter automatiquement les recettes des voyageurs comme des fonds de tiers. Avant de choisir un compte comptable ou de déclarer la TVA, il faut donc identifier qui vend le séjour, qui reçoit l'argent et qui supporte les obligations envers le voyageur.
Une réservation Airbnb vient d'être payée : où va réellement l'argent ?
Le voyageur vient de régler son séjour.
Pour votre conciergerie, trois organisations sont possibles.
Organisation A : Airbnb verse le propriétaire directement
Votre entreprise assure l'accueil, les échanges avec les voyageurs, la coordination du ménage et le suivi des réservations.
Le propriétaire reste le loueur et perçoit directement les recettes locatives.
Votre société facture ses prestations au propriétaire.
Dans ce modèle, les loyers ne transitent pas par votre compte bancaire.
Votre comptabilité doit principalement enregistrer vos honoraires et les autres prestations que vous vendez effectivement.
Organisation B : votre entreprise encaisse pour le compte du propriétaire
Votre société reçoit les paiements des voyageurs, conserve sa rémunération et reverse les sommes dues au propriétaire.
Cette organisation implique un maniement de fonds pour autrui.
Elle doit être examinée au regard de la réglementation de la gestion immobilière, notamment de la loi Hoguet.
Le contrat doit être adapté et l'entreprise doit disposer des autorisations et garanties requises.
Sur le plan comptable, les fonds détenus pour le propriétaire ne sont pas automatiquement du chiffre d'affaires.
Organisation C : votre société exploite elle-même le logement
Votre société prend un logement à bail et le propose à la location courte durée, sous réserve des autorisations et conditions applicables.
Elle contracte avec les voyageurs en son nom et assume les obligations de l'exploitant.
Dans ce cas, les recettes des séjours constituent en principe ses propres recettes d'exploitation.
Le loyer qu'elle paie au propriétaire est une dépense distincte.
Ces trois modèles peuvent utiliser Airbnb, mais ils ne produisent pas la même comptabilité.
Avant de rapprocher les paiements, vérifiez votre droit d'encaisser les loyers
C'est le contrôle à effectuer avant même de créer les comptes comptables.
Une entreprise qui réalise des prestations matérielles de conciergerie n'est pas nécessairement autorisée à exercer une activité de gestion immobilière.
Le mandat ne remplace pas la carte professionnelle
Lorsque l'activité relève de la gestion immobilière pour le compte d'autrui, la réglementation Hoguet peut imposer notamment :
- Une carte professionnelle portant la mention appropriée, généralement la carte G pour la gestion immobilière.
- Un mandat écrit conforme.
- Une assurance de responsabilité civile professionnelle.
- Une garantie financière lorsqu'elle est requise pour le maniement des fonds.
- Le respect des obligations relatives à la réception, à la conservation et à la restitution des fonds des mandants.
Les conditions exactes doivent être appréciées selon les actes réellement accomplis par la conciergerie.
Il ne suffit pas d'appeler un document « mandat d'encaissement » pour échapper à cette réglementation.
Une conciergerie sans carte G peut-elle travailler avec Airbnb ?
Oui, une activité limitée à des prestations de services peut être exercée sans réaliser les actes de gestion immobilière réglementés.
Par exemple, une entreprise peut proposer des prestations d'accueil, de nettoyage ou de préparation des logements.
Il faut néanmoins examiner l'ensemble des missions prévues au contrat.
La frontière ne dépend pas uniquement du nom donné à l'activité.
Une entreprise qui commence à négocier, conclure ou administrer des locations pour le compte des propriétaires peut entrer dans un cadre réglementaire différent.
Le relevé d'une réservation : les montants qui ne doivent pas être mélangés
Prenons un exemple pédagogique fictif.
Un voyageur règle un séjour dont le prix de réservation est de 1 000 €.
Le contrat de la conciergerie prévoit une rémunération égale à 20 % du prix de réservation.
Pour simplifier cet exemple, nous supposons que la commission de 20 % est exprimée TTC, qu'aucun autre frais ne s'applique et que la conciergerie est redevable de la TVA française au taux normal.
Nous supposons également qu'elle exerce légalement une activité de mandataire et que les 1 000 € correspondent à des fonds encaissés pour le propriétaire.
| Élément | Montant |
|---|---|
| Paiement reçu pour la réservation | 1 000 € |
| Commission de conciergerie TTC | 200 € |
| Commission HT, avec TVA à 20 % | 166,67 € |
| TVA sur la commission | 33,33 € |
| Somme restant due au propriétaire | 800 € |
Dans cet exemple, le chiffre d'affaires HT de la conciergerie est de 166,67 €, et non de 200 € ni de 1 000 €.
Les 800 € représentent une dette envers le propriétaire.
Les 1 000 € encaissés ne sont pas pour autant des recettes exonérées de TVA : ils correspondent ici à des fonds détenus pour autrui, dont le traitement dépend de la qualification juridique de l'opération.
Si la commission de 20 % est indiquée HT, le résultat change
Une commission contractuelle de 20 % HT sur 1 000 € représente 200 € HT.
Avec une TVA de 20 %, la facture de commission atteint 240 € TTC.
La somme restant due au propriétaire serait alors de 760 €, sous les hypothèses de l'exemple.
La différence vient de la rédaction du contrat.
Une conciergerie doit donc préciser si son taux de commission est exprimé HT ou TTC, ainsi que l'assiette sur laquelle il s'applique.
Cette assiette doit également préciser le traitement des frais de plateforme, des annulations et des frais de ménage.
Comment enregistrer une réservation encaissée pour un propriétaire ?
Reprenons le premier exemple, avec une commission de 200 € TTC.
Les écritures ci-dessous illustrent le mécanisme général d'un mandataire autorisé à encaisser les fonds. Le plan de comptes détaillé et les dates de comptabilisation doivent être adaptés aux pièces et à l'organisation réelle.
1. Réception des 1 000 € pour le compte du propriétaire
| Compte | Débit | Crédit |
|---|---|---|
| 512 - Banque | 1 000 € | |
| 467 - Propriétaire, fonds à reverser | 1 000 € |
La totalité du versement est d'abord identifiée comme une somme reçue pour le compte du propriétaire.
Elle ne constitue pas une vente de la conciergerie.
2. Facturation de la commission de gestion
| Compte | Débit | Crédit |
|---|---|---|
| 411 - Client propriétaire | 200 € | |
| 706 - Prestations de services | 166,67 € | |
| 44571 - TVA collectée | 33,33 € |
La conciergerie constate sa propre prestation.
3. Compensation de la commission et reversement du solde
Lorsque les conditions contractuelles autorisent la retenue de la commission sur les sommes dues au propriétaire, le rapprochement peut être matérialisé par les mouvements suivants.
Compensation de la commission :
| Compte | Débit | Crédit |
|---|---|---|
| 467 - Propriétaire, fonds à reverser | 200 € | |
| 411 - Client propriétaire | 200 € |
Reversement du solde :
| Compte | Débit | Crédit |
|---|---|---|
| 467 - Propriétaire, fonds à reverser | 800 € | |
| 512 - Banque | 800 € |
Après ces opérations, le solde du compte de tiers relatif à cette réservation est nul.
Dans une organisation soumise à des règles spécifiques de maniement des fonds, les comptes bancaires, sous-comptes et écritures doivent également respecter ces obligations.
Ce qui change lorsque la plateforme verse directement le propriétaire
Si Airbnb verse les recettes locatives au propriétaire, votre entreprise n'a pas à reconstituer artificiellement une entrée de 1 000 € dans sa banque.
Elle comptabilise la facture de prestation adressée au propriétaire, puis son règlement.
Les recettes du séjour relèvent de la comptabilité ou des déclarations du propriétaire ou de l'exploitant concerné.
Le montant viré par Airbnb n'est pas toujours le prix payé par le voyageur
Un relevé de plateforme peut comporter plusieurs informations :
- Le prix du séjour.
- Les frais facturés au voyageur.
- Les frais supportés par l'hôte.
- Les frais de ménage.
- Les remboursements et annulations.
- La taxe de séjour.
- Le montant effectivement versé.
Il faut identifier qui est juridiquement le fournisseur de chaque prestation.
Les frais prélevés par la plateforme ne doivent pas être traités automatiquement comme une charge de la conciergerie.
Si le compte Airbnb appartient au propriétaire et que les frais de plateforme lui sont facturés, ils ne deviennent pas des dépenses de votre société du seul fait que vous administrez les réservations.
À l'inverse, si votre société exploite le logement en son nom, le traitement peut être différent.
Le document de rapprochement à établir pour chaque logement
Pour chaque période, un relevé de gestion doit permettre de retrouver :
- Les réservations et leur période de séjour.
- Les sommes payées et remboursées.
- Les frais de plateforme et leur bénéficiaire.
- Les commissions dues à la conciergerie.
- Les autres prestations facturées.
- Les montants dus au propriétaire.
- Les sommes effectivement reversées.
- Le solde restant à régler.
Ce relevé permet de justifier les comptes sans confondre chiffre d'affaires, mouvements bancaires et fonds appartenant à des tiers.
Le ménage : une seule intervention, plusieurs traitements comptables possibles
Un logement doit être nettoyé après le départ d'un voyageur.
Mais la facture de ménage peut suivre plusieurs circuits.
Votre conciergerie vend elle-même le nettoyage
Votre société facture le ménage au propriétaire ou, selon l'organisation contractuelle, au voyageur.
Elle réalise alors une prestation entrant dans son propre chiffre d'affaires.
Si elle confie le travail à un sous-traitant, la facture de celui-ci constitue une dépense de l'entreprise, sous réserve des conditions habituelles de déductibilité.
La TVA facturée par le sous-traitant n'est récupérable que si les conditions du droit à déduction sont réunies.
Le prestataire de ménage facture directement le propriétaire
Dans ce cas, votre société peut uniquement organiser l'intervention.
Si le propriétaire est le véritable client du prestataire, la dépense ne doit pas être enregistrée automatiquement comme un achat et une revente de votre conciergerie.
Les documents contractuels et les factures doivent correspondre à la réalité.
Vous avancez une dépense pour le propriétaire
Le remboursement d'une avance n'est pas nécessairement un débours exclu de la base de TVA.
Le régime des débours est strictement encadré, notamment par l'article 267, II-2° du Code général des impôts.
Il suppose de respecter les conditions légales, notamment le mandat, la justification des dépenses engagées au nom et pour le compte du mandant et leur comptabilisation appropriée.
Une simple ligne « remboursement ménage » sur la facture ne suffit pas.
La TVA de la conciergerie n'est pas la TVA du séjour
Il existe deux opérations qu'il faut analyser séparément :
- La prestation fournie par la conciergerie.
- La prestation d'hébergement fournie au voyageur.
Une conciergerie française qui facture une prestation de gestion ou de service imposable en France applique en principe le taux normal de TVA de 20 %, lorsqu'elle est redevable de cette taxe.
Toutefois, la qualification exacte de la prestation et les règles de territorialité doivent être vérifiées, notamment lorsque le client ou l'immeuble est situé à l'étranger.
Le propriétaire loue un logement meublé
Les locations meublées à usage d'habitation sont en principe exonérées de TVA, sauf lorsqu'elles entrent dans un régime de taxation prévu par les textes.
Certaines prestations d'hébergement hôtelier ou para-hôtelier peuvent être imposables lorsque les conditions légales sont réunies.
Il faut notamment examiner la nature des services proposés, leurs modalités de fourniture et la personne qui assume réellement la responsabilité de l'hébergement.
La présence d'un ménage de fin de séjour ne suffit pas, à elle seule, à conclure que toute location est soumise à la TVA para-hôtelière.
Votre société exploite le logement en son nom
Si la conciergerie est en réalité l'exploitant qui contracte avec les voyageurs et assume les risques de l'activité, elle doit examiner la TVA sur les prestations d'hébergement qu'elle fournit.
Elle ne peut pas se limiter à déclarer une commission fictive pour réduire sa base imposable.
Et la taxe de séjour ?
La taxe de séjour est distincte de la TVA.
Selon la commune, les règles applicables et l'intervention éventuelle d'une plateforme, elle peut être collectée et reversée selon différents circuits.
Il faut vérifier qui la collecte et qui doit la déclarer ou la reverser.
Elle ne doit pas être confondue avec une commission de gestion.
Micro-entreprise : attention à ne pas confondre deux plafonds
Une conciergerie de prestations de services peut, sous réserve de la nature exacte de son activité et des conditions applicables, relever du régime micro-entrepreneur.
En 2026, le plafond de chiffre d'affaires du régime micro pour les prestations de services est de 83 600 €.
Ce plafond n'est pas celui de la franchise en base de TVA.
Pour les prestations de services relevant des seuils généraux de franchise en base, les montants applicables en 2026 sont :
| Dispositif | Seuil |
|---|---|
| Franchise en base de TVA - seuil de base | 37 500 € |
| Franchise en base de TVA - seuil majoré | 41 250 € |
| Régime micro-entreprise - prestations de services | 83 600 € |
Sources : Entreprendre.Service-Public.fr, informations applicables en 2026.
Un dépassement du seuil majoré de TVA peut entraîner l'assujettissement à compter du jour du dépassement.
Un dépassement du seuil de base, sans dépassement du seuil majoré, peut produire ses effets à compter de l'année suivante selon les règles applicables.
Le régime micro et la franchise de TVA doivent donc être suivis séparément.
Quels encaissements retenir pour le chiffre d'affaires micro ?
Pour une véritable prestation d'intermédiation, le chiffre d'affaires correspond à la rémunération propre de l'entrepreneur, sous réserve de la qualification des opérations.
Les loyers perçus pour autrui dans un cadre juridiquement valable ne deviennent pas automatiquement son chiffre d'affaires.
Mais une société qui exploite des logements en son nom propre ne peut pas appliquer cette règle à l'ensemble de ses recettes.
La distinction doit être documentée par les contrats et par les flux réels.
Le contrôle mensuel le plus utile : chaque propriétaire doit avoir un solde explicable
Une conciergerie peut afficher un compte bancaire créditeur alors qu'une grande partie de cet argent appartient aux propriétaires.
Il faut donc suivre deux informations distinctes :
- La trésorerie effectivement disponible pour la conciergerie.
- Les fonds à reverser aux propriétaires, lorsqu'elle est légalement autorisée à les détenir.
Un solde bancaire élevé ne signifie pas que l'entreprise peut librement utiliser les sommes encaissées.
Un propriétaire conteste son reversement
Avant de corriger le virement, il faut reprendre les réservations de la période.
Vérifiez les annulations, les frais de plateforme, la commission prévue au contrat, les prestations complémentaires et les versements déjà effectués.
Une correction bancaire sans correction du relevé de gestion peut laisser une incohérence dans la comptabilité.
Un compte de tiers reste créditeur depuis plusieurs mois
Un solde ancien doit être expliqué.
Il peut correspondre à une somme effectivement due, à un versement non rapproché, à une erreur d'affectation ou à un litige.
Il ne faut pas solder arbitrairement ce compte en produit pour faire disparaître l'écart.
Comment Fynteo organise le suivi comptable d'une conciergerie
Pour une conciergerie, l'enjeu n'est pas seulement d'enregistrer les paiements.
Il faut relier les relevés de réservation, les factures de prestations, les mouvements bancaires et les reversements aux propriétaires.
Fynteo travaille avec Pennylane et sa propre plateforme pour organiser la transmission des documents et le suivi comptable.
Les deux comptes professionnels recommandés à égalité sont :
- Le Compte Pro Pennylane, intégré à l'environnement comptable et opéré par Swan.
- Qonto, qui se connecte nativement à Pennylane.
Ce sont les deux meilleures options recommandées pour travailler avec Fynteo.
La synchronisation des opérations bancaires facilite les rapprochements et la préparation de la comptabilité.
Les deux comptables dédiés à votre dossier peuvent suivre les opérations et identifier les justificatifs manquants.
Mais une connexion bancaire ne permet pas, à elle seule, de savoir à quel propriétaire appartient chaque réservation.
Il faut également disposer des relevés détaillés des plateformes, des factures, des contrats et des états de reversement.
L'organisation à privilégier
Si vous réalisez uniquement des prestations de conciergerie sans maniement de fonds pour autrui, privilégiez un circuit dans lequel les loyers sont versés directement au propriétaire et votre entreprise facture ses propres services.
Si votre activité comprend de la gestion immobilière réglementée et des encaissements pour autrui, l'organisation bancaire et comptable doit respecter les obligations spécifiques à cette activité.
Un compte professionnel ordinaire ne doit pas être présenté comme un substitut à un compte mandant réglementaire lorsque celui-ci est requis.
Avant votre prochaine déclaration de TVA, répondez à ces cinq questions
- Votre société vend-elle une prestation de conciergerie ou exploite-t-elle elle-même les logements ?
- Qui est juridiquement le bénéficiaire des loyers et qui les encaisse ?
- Si votre société reçoit des fonds pour autrui, son cadre réglementaire est-il conforme ?
- Les commissions, frais de ménage et autres prestations sont-ils correctement facturés ?
- Les recettes déclarées correspondent-elles aux prestations réellement fournies par votre entreprise ?
Une comptabilité fiable commence par une qualification correcte de l'activité.
Le compte 467, les tableaux de réservation et la synchronisation bancaire interviennent ensuite.
Vous gérez une conciergerie Airbnb et souhaitez fiabiliser votre comptabilité ?
Fynteo vous accompagne dans le suivi des commissions, la préparation de la TVA, le rapprochement des plateformes et l'organisation de vos justificatifs comptables. Faites examiner votre circuit de facturation et d'encaissement avant votre prochaine déclaration.
Pour aller plus loin : Créer une société de conciergerie Airbnb ou de location courte durée.
Questions fréquentes
Une conciergerie Airbnb doit-elle obligatoirement avoir une carte G ?
Pas pour toutes les prestations. Une activité limitée à l'accueil, au ménage ou à d'autres services matériels ne relève pas automatiquement de la gestion immobilière. En revanche, la gestion locative pour le compte de propriétaires et le maniement des loyers peuvent relever de la loi Hoguet et nécessiter une carte professionnelle ainsi que les garanties applicables.
Puis-je recevoir les loyers sur mon compte Qonto sans carte G ?
Le choix de la banque ne dispense pas de respecter la réglementation. Si vous encaissez des loyers pour autrui dans le cadre d'une activité de gestion immobilière réglementée, un compte professionnel classique et un compte comptable 467 ne suffisent pas à rendre l'opération conforme.
Quel compte utiliser pour les loyers appartenant aux propriétaires ?
Un compte de tiers, notamment une subdivision appropriée du compte 467, peut être utilisé selon l'organisation retenue. Les obligations particulières de comptabilité des mandants doivent également être respectées lorsqu'elles s'appliquent.
Dois-je déclarer l'ensemble des versements Airbnb comme chiffre d'affaires ?
Pas nécessairement. Une conciergerie qui fournit des services et agit réellement pour le compte des propriétaires ne comptabilise pas automatiquement les fonds de ces derniers en chiffre d'affaires. En revanche, une entreprise qui exploite les logements en son nom doit comptabiliser ses propres recettes d'exploitation.
La TVA de 20 % s'applique-t-elle à mes commissions de conciergerie ?
En principe, une prestation de conciergerie imposable en France relève du taux normal de TVA de 20 %, lorsque l'entreprise est redevable de cette taxe. La qualification de la prestation et les règles de territorialité doivent toutefois être vérifiées.
Une commission de 20 % correspond-elle à 20 % de chiffre d'affaires HT ?
Cela dépend du contrat. Si la commission est exprimée TTC et que la TVA de 20 % s'applique, le chiffre d'affaires HT est inférieur au montant de la commission TTC. Il faut également préciser l'assiette utilisée pour calculer le pourcentage.
Les frais de ménage sont-ils toujours soumis à la TVA de ma conciergerie ?
Non. Il faut déterminer qui vend réellement la prestation. Si votre société facture le ménage en son nom, celui-ci entre en principe dans son chiffre d'affaires. Si un prestataire facture directement le propriétaire, le traitement est différent.
Puis-je traiter tous les frais de ménage comme des débours ?
Non. Le régime des débours exige le respect de conditions précises. Une refacturation au prix coûtant ne suffit pas à elle seule.
Quel est le plafond micro-entreprise pour une conciergerie de services en 2026 ?
Le plafond du régime micro-entreprise applicable aux prestations de services est de 83 600 € en 2026, sous réserve de la qualification de l'activité et des conditions du régime. Ce plafond est distinct des seuils de franchise en base de TVA.
Airbnb collecte-t-il la TVA à la place de ma conciergerie ?
Le traitement des frais facturés par Airbnb ne dispense pas votre entreprise d'analyser et de déclarer la TVA applicable à ses propres prestations. Il faut distinguer la facturation de la plateforme, la prestation de conciergerie et l'hébergement fourni au voyageur.
Comment éviter les écarts entre Airbnb et Pennylane ?
Il faut rapprocher les relevés détaillés des réservations, les frais de plateforme, les factures de la conciergerie, les reversements et les mouvements bancaires. La synchronisation bancaire facilite le suivi, mais ne remplace pas les documents de réservation et les relevés de gestion.
Article publié le 18 octobre 2026. Les règles fiscales et sociales peuvent évoluer : en cas de doute sur votre situation, parlez-en à votre expert-comptable.
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