Deux activités bien distinctes se cachent derrière la conciergerie : gérer les biens des autres, ce qui exige une carte professionnelle de gestion immobilière (carte G) et donc, presque toujours, une structure sociétaire ; ou louer ses propres biens en meublé de tourisme, ce qui relève du LMNP tant que l'activité reste modeste et bascule en société dès que le volume ou les services proposés changent la nature de l'activité. Dans les deux cas, la réglementation locale du meublé de tourisme, le plafond de 120 jours en résidence principale et la taxe de séjour s'appliquent avant même de parler de statut.
Deux métiers différents sous le même mot
La conciergerie recouvre deux activités qui n'ont ni le même cadre juridique ni le même statut fiscal. La première consiste à gérer les biens d'autres propriétaires contre une commission : c'est une activité d'intermédiaire immobilier, réglementée par la loi Hoguet. La seconde consiste à louer ses propres appartements en meublé de tourisme, avec ou sans services annexes : c'est une activité de location, pas de gestion pour compte de tiers. Beaucoup de projets démarrent en mélangeant les deux, ce qui pose des problèmes dès le premier contrôle ou la première déclaration fiscale.
Gérer les biens des autres : la carte G est obligatoire
Dès que vous signez un mandat de gestion avec un propriétaire pour louer son bien en courte durée en votre nom ou pour son compte, encaisser les loyers, gérer les réservations et reverser les sommes après commission, vous exercez une activité d'entremise immobilière au sens de la loi Hoguet. Cette activité impose la carte professionnelle de gestion immobilière, dite carte G, délivrée par la chambre de commerce et d'industrie.
- Une garantie financière suffisante pour couvrir les fonds détenus pour le compte des propriétaires, ou une clause d'absence de maniement de fonds si vous ne touchez jamais l'argent des locataires.
- Une assurance responsabilité civile professionnelle spécifique à l'activité d'entremise immobilière.
- Une aptitude professionnelle : diplôme, expérience dans l'immobilier, ou stage de formation reconnu.
- Un mandat de gestion écrit pour chaque bien, précisant la durée, la commission, les obligations respectives et les conditions de résiliation.
Certaines conciergeries contournent la question en ne facturant que des prestations de service au propriétaire, qui reste seul locataire sur les plateformes et seul encaisseur. C'est une option valable, mais elle doit être documentée précisément dans le contrat, faute de quoi l'administration ou un juge peut requalifier la relation en gestion locative de fait.
La réglementation du meublé de tourisme, préalable à tout projet
Que vous gériez vos biens ou ceux de tiers, la réglementation du meublé de tourisme s'applique bien immeuble par bien immeuble, et elle dépend fortement de la commune.
| Obligation | Ce qu'elle implique | Où elle se joue |
|---|---|---|
| Déclaration en mairie | Formulaire de déclaration simple ou obtention d'un numéro d'enregistrement selon la commune | Obligatoire dans les communes ayant instauré cette procédure, notamment les grandes villes |
| Changement d'usage | Autorisation préalable pour louer un logement autre que la résidence principale en meublé de tourisme | Exigé dans les communes de plus de 200 000 habitants et une large partie de la petite couronne parisienne |
| Compensation | Obligation de transformer une surface commerciale équivalente en logement, dans certaines villes | Paris et quelques métropoles tendues |
| Copropriété | Vérification du règlement de copropriété, qui peut interdire ou encadrer la location meublée de courte durée | Tous les immeubles en copropriété |
La taxe de séjour, un point de gestion récurrent
La taxe de séjour est due par le voyageur, collectée par l'hébergeur ou par la plateforme lorsqu'elle est habilitée à le faire, puis reversée à la commune ou à l'intercommunalité. Airbnb et la plupart des grandes plateformes collectent automatiquement la taxe dans de nombreuses villes, mais pas partout, et pas pour les réservations directes ou passées par d'autres canaux. Une conciergerie qui gère plusieurs logements dans des communes différentes doit suivre les taux propres à chaque commune et vérifier, logement par logement, si la collecte est automatique ou si elle doit être déclarée manuellement.
- Vérifiez pour chaque commune si la taxe est au réel ou forfaitaire selon le classement du meublé.
- Un meublé classé bénéficie d'un taux souvent plus favorable qu'un meublé non classé.
- Conservez la preuve de la collecte plateforme par plateforme, elle est demandée en cas de contrôle communal.
- Si vous gérez des réservations en direct, la déclaration et le reversement vous incombent.
LMNP ou société : la question du volume
Pour un propriétaire qui loue ses propres biens, le statut de loueur en meublé non professionnel s'applique tant que les recettes de location meublée ne dépassent pas certains seuils et restent inférieures aux autres revenus du foyer. Il permet d'amortir le bien et le mobilier, ce qui réduit fortement le résultat imposable les premières années. Ce cadre convient à un ou deux logements gérés directement par le propriétaire.
La bascule vers une société devient pertinente dans plusieurs situations : plusieurs biens détenus avec des associés, activité de conciergerie exercée pour le compte de tiers, recettes qui dépassent nettement les seuils du LMNP, ou volonté de développer une marque avec des salariés. La société soumise à l'impôt sur les sociétés perd l'avantage du régime des plus-values des particuliers à la revente, ce qui doit être anticipé si le projet est aussi patrimonial.
| Situation | Cadre pertinent | Point d'attention |
|---|---|---|
| Un ou deux biens loués par leur propriétaire | LMNP, en nom propre | Suivi des seuils de recettes et de la proportion par rapport aux autres revenus du foyer |
| Gestion de biens appartenant à des tiers | Société avec carte G | Mandat de gestion écrit, garantie financière ou clause sans maniement de fonds |
| Plusieurs biens détenus à plusieurs associés | Société commerciale, souvent SAS ou SARL | Anticiper le régime de la plus-value à la revente des immeubles |
| Services hôteliers étendus (petit-déjeuner, ménage quotidien, accueil) | Activité assimilée à la para-hôtellerie | Bascule possible en TVA et en régime social différent |
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Créer ma société gratuitementLa TVA sur la para-hôtellerie
La location meublée est en principe exonérée de TVA. Elle en sort dès que le logement est proposé avec au moins trois des quatre prestations suivantes rendues dans des conditions similaires à un hôtel : le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux en cours de séjour, la fourniture de linge de maison et la réception de la clientèle. Une conciergerie qui propose un ménage quotidien et un accueil personnalisé bascule souvent, sans s'en rendre compte, dans le régime de la para-hôtellerie.
Le contrat de mandat, cœur du modèle économique
La rentabilité d'une conciergerie tient presque entièrement à la rédaction du mandat de gestion. Un mandat flou sur la répartition des charges, sur les frais de ménage refacturés ou sur la gestion des litiges avec les voyageurs se traduit par des marges rognées mois après mois.
- Définir clairement la commission, en pourcentage du loyer encaissé ou du chiffre d'affaires généré.
- Préciser qui règle le ménage, la blanchisserie et le réassort, et à quel prix ils sont refacturés.
- Fixer la durée du mandat et les conditions de résiliation anticipée.
- Prévoir la responsabilité en cas de dégradation causée par un voyageur et le rôle de la caution.
- Indiquer qui déclare et reverse la taxe de séjour lorsque la plateforme ne le fait pas automatiquement.
Les erreurs les plus fréquentes des concierges débutants
- Démarrer la gestion de biens de tiers sans carte G en pensant que le volume est encore trop faible pour être contrôlé.
- Oublier le changement d'usage sur un bien qui n'est pas la résidence principale du propriétaire.
- Mélanger dans une même structure la location de ses propres biens et la gestion pour compte de tiers, ce qui complique la comptabilité et la fiscalité.
- Ne pas suivre la taxe de séjour commune par commune quand le portefeuille de biens s'étend sur plusieurs villes.
- Ajouter des services hôteliers sans anticiper le basculement en TVA para-hôtelière.
- Sous-estimer la garantie financière nécessaire dès que des loyers transitent par le compte de la conciergerie.
Un expert-comptable qui connaît la location courte durée
Nous accompagnons les conciergeries et les gestionnaires de meublés de tourisme, du choix du statut au paramétrage de la TVA.
Commencer ma créationQuestions fréquentes
Faut-il la carte G pour faire de la conciergerie Airbnb ?
Oui, dès que vous gérez des biens appartenant à des tiers en encaissant des loyers pour leur compte contre une commission. Si vous ne facturez qu'une prestation de service et que le propriétaire reste seul à encaisser, la carte peut ne pas être requise, mais cette organisation doit être documentée précisément dans le contrat.
Le plafond de 120 jours s'applique-t-il à tous les meublés de tourisme ?
Non. Il concerne uniquement les logements loués en tant que résidence principale du bailleur. Un bien dédié à l'investissement locatif de courte durée n'est pas soumis à ce plafond, mais reste soumis au changement d'usage et à la déclaration en mairie selon la commune.
Qui doit déclarer et reverser la taxe de séjour ?
La taxe est due par le voyageur. La plateforme la collecte automatiquement dans de nombreuses communes, mais pas systématiquement, notamment pour les réservations en direct. La conciergerie ou le propriétaire doit vérifier commune par commune et effectuer la déclaration lorsque la collecte n'est pas automatique.
LMNP ou société pour louer des Airbnb ?
Le LMNP convient à un propriétaire qui loue un ou deux biens en direct, avec l'avantage de l'amortissement. La société devient pertinente en cas de gestion pour le compte de tiers, de plusieurs biens détenus à plusieurs associés, ou de recettes qui dépassent nettement les seuils du régime non professionnel.
Quand la location meublée devient-elle soumise à la TVA ?
Lorsque le logement est proposé avec au moins trois des quatre prestations parahôtelières : petit-déjeuner, ménage régulier en cours de séjour, fourniture de linge et réception de la clientèle, dans des conditions comparables à un hôtel.
Peut-on cumuler location de ses propres biens et conciergerie pour des tiers dans la même structure ?
C'est possible mais rarement recommandé. Les deux activités relèvent de régimes fiscaux et réglementaires différents, et les mélanger complique le suivi comptable et le respect de la carte G.
Le règlement de copropriété peut-il interdire la location courte durée ?
Oui. De nombreux règlements de copropriété interdisent ou encadrent la location meublée de courte durée. Il faut le vérifier avant de signer un mandat de gestion, indépendamment des règles de la mairie.
Article publié le 8 septembre 2026. Les règles fiscales et sociales peuvent évoluer : en cas de doute sur votre situation, parlez-en à votre expert-comptable.
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