Un dirigeant propriétaire peut louer une partie de son domicile à sa société si celle-ci utilise réellement l'espace concerné et si le loyer est justifié. La société peut, sous conditions, déduire cette dépense de son résultat imposable. En contrepartie, le propriétaire doit déclarer les loyers perçus et supporter leur fiscalité personnelle. Il faut également examiner les conséquences possibles sur l'exonération de plus-value lors de la revente de la résidence principale. L'opération n'est donc pas automatiquement avantageuse : elle doit être simulée avant la signature d'une convention.
Vous êtes président de SASU ou gérant d'EURL, vous travaillez chez vous et vous êtes propriétaire de votre logement. Votre entreprise pourrait-elle vous verser 150 ou 200 € chaque mois pour l'utilisation d'un bureau ?
La question paraît simple. Pourtant, le véritable calcul ne consiste pas à multiplier la surface d'une pièce par un prix au mètre carré.
Il faut comparer trois éléments : l'économie d'impôt réalisée par la société, la fiscalité des loyers reçus personnellement et les conséquences immobilières à plus long terme.
Le premier arbitrage : avez-vous réellement besoin d'un bail ?
Un dirigeant peut exercer son activité à domicile sans nécessairement louer une partie de son logement à sa société.
Il faut distinguer trois situations.
| Votre situation | Ce qu'elle signifie |
|---|---|
| Vous domiciliez simplement la société chez vous | L'adresse du siège social ne crée pas, à elle seule, un droit à percevoir un loyer |
| Vous travaillez occasionnellement dans votre salon | Certains frais professionnels peuvent être remboursés s'ils sont justifiés, sans qu'une location soit nécessaire |
| La société utilise réellement une pièce identifiée comme bureau | Une convention d'occupation ou de location peut être envisagée, après examen des conditions juridiques et fiscales |
Cette distinction évite de mettre en place une location uniquement pour obtenir une écriture comptable déductible.
Le cas du consultant qui travaille dans son salon
Vous utilisez votre ordinateur sur la table du salon, puis la pièce retrouve son usage familial le soir.
Dans cette situation, il est difficile de soutenir que la société dispose réellement d'un local autonome pour lequel elle devrait payer un loyer.
Un remboursement documenté de certaines dépenses professionnelles peut être plus approprié. Consultez notre guide Déduire son loyer et ses frais de télétravail en SASU ou EURL.
Le cas d'une pièce aménagée en bureau
Vous disposez d'une pièce identifiable, régulièrement utilisée pour les besoins de votre société, avec un bureau, du matériel professionnel et un usage cohérent avec l'activité.
Une location devient davantage envisageable.
Mais il reste à déterminer ce qui est effectivement mis à disposition, à quelles conditions et pour quel prix.
Un loyer de 180 € par mois : que gagne réellement le dirigeant ?
Prenons un exemple fictif destiné à expliquer la méthode, sans constituer une estimation universelle.
Un dirigeant possède un appartement de 80 m². Il envisage de mettre un bureau de 12 m² à disposition de sa SASU soumise à l'impôt sur les sociétés.
Il estime, à partir de références locatives comparables, qu'un loyer mensuel de 180 € pourrait être cohérent pour cet espace.
La première question n'est pas de savoir combien il va recevoir, mais combien il va conserver après fiscalité.
Première étape : mesurer l'économie d'impôt de la société
Sur douze mois, un loyer de 180 € représente :
180 € × 12 = 2 160 €.
Si la dépense est fiscalement déductible et réduit effectivement un bénéfice imposable au taux de 25 %, l'économie théorique d'impôt sur les sociétés est de :
2 160 € × 25 % = 540 €.
Si la société bénéficie du taux réduit de 15 % et que la déduction porte sur un bénéfice taxé à ce taux, l'économie théorique est de :
2 160 € × 15 % = 324 €.
Ces montants sont des illustrations. Ils supposent notamment que la société réalise un bénéfice imposable suffisant et que la charge est intégralement admise en déduction.
Une société déficitaire ne bénéficie pas nécessairement d'une économie d'impôt immédiate.
Deuxième étape : calculer l'impôt personnel sur les loyers
Supposons que la location soit nue, que le dirigeant soit éligible au micro-foncier et que les loyers soient soumis à une tranche marginale d'impôt sur le revenu de 30 %.
Le micro-foncier applique, sous conditions, un abattement de 30 %.
| Calcul illustratif | Montant |
|---|---|
| Loyers annuels encaissés | 2 160 € |
| Abattement micro-foncier de 30 % | 648 € |
| Revenu foncier imposable | 1 512 € |
| Impôt sur le revenu théorique à 30 % | 453,60 € |
| Prélèvements sociaux théoriques à 17,2 % | 260,06 € |
| Total fiscal personnel illustratif | 713,66 € |
Dans cet exemple, le dirigeant conserve environ 1 446 € de loyers après cette fiscalité théorique.
Le calcul réel dépend de l'ensemble des revenus du foyer, des régimes applicables et des éventuelles contributions supplémentaires.
Troisième étape : comparer les deux côtés
Avec une économie théorique d'IS de 540 € et une fiscalité personnelle théorique d'environ 714 €, le coût fiscal personnel dépasse l'économie d'IS d'environ 174 €.
Cela ne signifie pas que le dirigeant perd 174 € en trésorerie personnelle : il a bien encaissé les loyers.
Cela signifie que le transfert de trésorerie de la société vers son patrimoine privé ne crée pas, dans cet exemple, une économie fiscale globale.
Il faut encore prendre en compte les charges éventuellement déductibles, les autres modalités possibles de mise à disposition et le coût administratif.
Le point souvent oublié : que se passe-t-il lorsque vous revendez votre maison ?
C'est l'une des questions les plus importantes avant de louer une pièce de sa résidence principale à sa société.
En principe, la plus-value réalisée lors de la vente de sa résidence principale habituelle et effective bénéficie d'une exonération fiscale.
Mais l'administration distingue plusieurs situations.
La simple domiciliation ne prive pas automatiquement de l'exonération
Le BOFiP admet que l'exonération puisse porter sur l'ensemble de l'immeuble lorsqu'il demeure entièrement affecté à l'habitation et sert seulement de domicile commercial à une entreprise.
Une tolérance existe également lorsque l'activité exercée dans le logement ne nécessite ni locaux ni matériels professionnels spécifiques.
Une véritable partie professionnelle peut modifier le traitement
Lorsque l'immeuble est pour partie affecté à l'habitation et pour partie à un usage professionnel, l'exonération de résidence principale peut être limitée à la fraction correspondant à l'habitation.
Il ne faut donc pas considérer qu'un bail de bureau signé avec sa propre société est sans conséquence lors d'une future vente.
Exemple : vous envisagez de vendre dans trois ans
Vous achetez une maison, vous aménagez une pièce pour votre société et vous lui consentez une véritable location professionnelle.
Trois ans plus tard, vous revendez le logement avec une plus-value.
La question devient alors : quelle partie du bien constituait effectivement votre résidence principale et quelle partie avait une affectation professionnelle distincte ?
Le traitement dépend des faits et des caractéristiques de l'occupation.
Avant de conclure le bail, il est prudent de faire analyser cette question, particulièrement si une revente à moyen terme est envisagée.
Source officielle : BOFiP, BOI-RFPI-PVI-10-40-10, partie consacrée aux immeubles affectés pour partie à un usage professionnel.
Propriétaire, locataire ou copropriétaire : vous ne signez pas le même accord
Le droit de mettre un espace à disposition dépend de votre situation immobilière.
Vous êtes propriétaire du logement
Vous pouvez envisager une convention entre vous, en tant que propriétaire, et votre société.
Il faut néanmoins vérifier :
- les éventuelles restrictions du règlement de copropriété ;
- les règles d'urbanisme et, selon la situation, celles relatives au changement d'usage ;
- la compatibilité de l'activité avec les lieux ;
- les conditions de votre assurance ;
- la nature exacte de l'occupation consentie.
Un bail professionnel au sens juridique n'est pas nécessairement adapté à toutes les situations. Le type de convention doit être choisi selon l'usage des locaux et les conditions d'occupation.
Vous êtes locataire du logement
Vous ne pouvez pas traiter l'opération comme si vous étiez propriétaire.
La sous-location d'un logement soumis à la loi du 6 juillet 1989 nécessite en principe l'accord écrit du bailleur, notamment sur le prix.
Dans ce cadre, le prix du loyer au mètre carré de la surface sous-louée ne peut pas dépasser celui payé par le locataire principal.
La fiscalité personnelle des sommes perçues doit aussi être étudiée : un locataire qui sous-loue ne perçoit pas automatiquement des revenus fonciers.
Vous êtes propriétaire avec votre conjoint
Si le bien appartient aux deux membres du couple, il faut vérifier qui est juridiquement habilité à consentir la location.
La situation dépend notamment du titre de propriété et du régime matrimonial.
Un dirigeant ne doit pas signer seul, en qualité de propriétaire exclusif, une convention portant sur un bien dont il ne détient pas seul les droits.
Le prix du loyer doit être défendable, pas simplement calculable
Le prorata de surface est un outil pratique, mais ce n'est pas une règle permettant de fixer librement n'importe quel loyer.
Reprenons notre appartement fictif de 80 m² avec un bureau de 12 m².
La pièce représente 15 % de la surface totale.
Si la valeur locative globale estimée est de 1 200 € par mois, un prorata simple donnerait 180 €.
Ce résultat constitue un point de départ, pas un plafond fiscal officiellement garanti.
Le montant doit tenir compte de la réalité de la mise à disposition.
Par exemple, une pièce indépendante, accessible et utilisée régulièrement par l'entreprise n'a pas nécessairement la même valeur d'usage qu'un espace partagé avec la famille.
Les preuves utiles pour justifier le montant
Conservez notamment :
- des références de loyers comparables, datées et localisées ;
- un plan ou un descriptif de la surface concernée ;
- la convention précisant l'usage autorisé ;
- les modalités de répartition des charges ;
- les justificatifs de paiement ;
- les éléments montrant l'utilisation effective des lieux.
Un loyer anormalement élevé, sans lien avec l'intérêt de la société, peut conduire à une remise en cause de sa déductibilité.
Selon les circonstances, l'excédent peut également faire l'objet d'une qualification fiscale différente.
Micro-foncier ou régime réel : lequel peut changer le résultat ?
Pour un propriétaire qui loue un espace nu, les loyers relèvent en principe des revenus fonciers.
Le choix du régime fiscal peut modifier sensiblement le calcul.
Le micro-foncier : une méthode simple, mais pas toujours la plus favorable
Sous réserve des autres conditions d'éligibilité, le micro-foncier s'applique lorsque les revenus fonciers bruts annuels du foyer fiscal n'excèdent pas 15 000 €.
Il prévoit un abattement forfaitaire de 30 %.
Vous ne pouvez pas, en plus de cet abattement, déduire séparément les charges réelles liées au bien.
Si vous percevez déjà des loyers d'autres immeubles, il faut tenir compte de l'ensemble des revenus fonciers concernés pour vérifier votre situation.
Le régime réel : seules certaines charges peuvent être retenues
Au régime réel, les charges doivent respecter les conditions de déduction propres aux revenus fonciers.
Il peut notamment être nécessaire de distinguer :
- les intérêts d'emprunt se rapportant à la fraction effectivement louée ;
- certaines dépenses d'entretien et de réparation admissibles ;
- les primes d'assurance éligibles ;
- les impositions foncières déductibles ;
- les dépenses qui restent personnelles ou qui ne sont pas admises.
Le remboursement du capital d'un crédit immobilier personnel n'est pas une charge foncière déductible.
Il ne faut pas non plus appliquer mécaniquement 15 % de toutes les dépenses du logement : la nature des charges, leur affectation et les règles fiscales doivent être examinées.
Et si le bureau est loué meublé ?
Une véritable location meublée relève en principe des bénéfices industriels et commerciaux, et non des revenus fonciers.
La présence d'un bureau, d'une chaise ou d'un ordinateur ne suffit pas, à elle seule, à déterminer automatiquement la qualification fiscale de l'opération.
Il faut examiner le contenu réel du contrat, la nature des biens mis à disposition et les conditions d'exploitation.
Le régime applicable, les éventuelles formalités et le traitement de la TVA doivent être vérifiés avant de retenir cette solution.
La convention doit préciser ce que la société paie exactement
Une convention utile n'a pas besoin d'être artificiellement complexe. En revanche, elle doit décrire précisément l'opération.
Les mentions à prévoir
Le document devrait notamment indiquer :
- L'identité du propriétaire et celle de la société.
- L'adresse et la description de l'espace mis à disposition.
- La surface concernée et son usage.
- La date de début et la durée de l'occupation.
- Le montant du loyer et ses modalités de paiement.
- La répartition des charges.
- Les conditions de révision ou de résiliation.
- Les règles d'accès, d'entretien et de restitution des lieux.
Les autorisations éventuellement nécessaires doivent être obtenues en amont.
Faut-il obligatoirement produire une quittance chaque mois ?
Il faut distinguer les documents.
La convention établit les conditions de l'occupation.
Le relevé bancaire prouve le paiement.
La quittance atteste du règlement d'un loyer pour une période déterminée.
Une quittance mensuelle n'est pas une obligation universelle dans toutes les conventions entre un propriétaire et une société. Elle peut néanmoins être utile pour sécuriser le dossier.
La comptabilité doit pouvoir justifier la réalité, la nature et le montant de la dépense.
Une décision sociale est-elle nécessaire ?
Le dirigeant intervient ici à deux titres : personnellement comme propriétaire, et pour le compte de la société.
Selon la forme sociale et la situation de l'associé ou du dirigeant, l'opération peut relever des règles applicables aux conventions réglementées ou faire l'objet d'une mention dans les documents sociaux.
Cette formalité ne doit pas être oubliée au motif que le dirigeant détient seul la société.
Les charges et les impôts locaux ne doivent pas être mélangés avec le loyer
Le contrat peut prévoir que certaines charges soient supportées par la société.
Cela ne signifie pas que l'entreprise peut prendre en charge sans justification une fraction forfaitaire de toutes les factures personnelles.
Électricité, chauffage et connexion Internet
Une dépense professionnelle doit correspondre à un usage réel.
La méthode de répartition peut dépendre de la surface, du temps d'utilisation ou d'autres critères objectifs selon la dépense.
Une connexion Internet utilisée à la fois par le foyer et l'entreprise n'appelle pas nécessairement le même calcul qu'un espace de bureau loué.
Il faut également éviter de comptabiliser deux fois une même charge, une première fois dans le loyer et une seconde fois en remboursement de frais.
Taxe foncière
La taxe foncière reste juridiquement due par le propriétaire.
La convention peut prévoir certaines modalités de remboursement, sous réserve de leur validité.
Le traitement fiscal des sommes remboursées doit alors être déterminé correctement, notamment lorsqu'elles correspondent à une charge normalement supportée par le propriétaire.
CFE
Une société peut être redevable de la cotisation foncière des entreprises même si elle travaille depuis le domicile de son dirigeant.
Mais il serait faux de présenter la CFE comme une taxe qui remplace automatiquement la taxe d'habitation sur une fraction du logement.
La base de CFE, les éventuelles cotisations minimales et les déclarations dépendent des règles propres à cet impôt.
Quand vaut-il mieux renoncer à la location ?
La location du domicile n'est pas toujours la solution la plus pertinente.
Elle mérite notamment d'être reconsidérée lorsque :
- l'espace utilisé reste principalement familial ;
- le dirigeant envisage de vendre prochainement sa résidence principale ;
- le montant du loyer serait faible au regard de la complexité administrative ;
- la société est déficitaire et ne bénéficie pas d'une économie immédiate d'IS ;
- le dirigeant supporte déjà une fiscalité personnelle élevée ;
- les restrictions immobilières rendent la location difficile ;
- un remboursement de frais professionnels documentés répond mieux au besoin.
Le bon objectif n'est pas de créer une charge supplémentaire pour la société.
Il est de choisir une organisation cohérente, défendable et financièrement intéressante.
Comment Fynteo suit un loyer versé au dirigeant
Une fois la convention validée, le suivi comptable doit distinguer clairement les loyers, les remboursements de charges et les autres virements effectués au profit du dirigeant.
Dans Pennylane, le mouvement bancaire peut être rapproché de la convention et des justificatifs associés.
Pour travailler avec Fynteo, deux solutions de compte professionnel sont recommandées à égalité :
- Le Compte Pro Pennylane, intégré à l'environnement comptable et opéré par Swan.
- Qonto, qui dispose d'une connexion native avec Pennylane.
Ces deux options facilitent la remontée des opérations bancaires et le rapprochement avec les pièces comptables.
L'équipe Fynteo, composée de deux comptables dédiés au dossier, peut ainsi vérifier la qualification des paiements au fil de l'année et retrouver les informations nécessaires lors de la préparation du bilan.
La plateforme client Fynteo permet de centraliser les demandes et les échanges relatifs au dossier.
La synchronisation bancaire ne valide toutefois pas, à elle seule, la déductibilité fiscale d'un loyer. C'est pourquoi le montant et la convention doivent être examinés avant les premiers versements.
Être rappelé par un expert
Deux comptables dédiés, une équipe réactive et la plateforme Fynteo pour étudier votre situation avant de mettre en place un loyer.
Avant de signer : les quatre questions qui doivent être tranchées
Une simulation sérieuse doit permettre de répondre à quatre questions.
1. La société a-t-elle un besoin réel de cet espace ?
Si la réponse est incertaine, une convention de location n'est peut-être pas nécessaire.
2. Quel loyer pourrait être justifié auprès de l'administration ?
Il faut disposer de références objectives et tenir compte de l'usage réel.
3. Combien restera-t-il après l'impôt personnel et l'éventuelle économie d'IS ?
La réponse dépend de la situation du foyer fiscal et de la société.
4. La location peut-elle avoir un effet lors de la revente du logement ?
Ce point mérite une attention particulière lorsque la pièce devient un espace professionnel réellement distinct.
Une fois ces réponses établies, le dirigeant peut décider s'il est pertinent de signer une convention, de privilégier des remboursements de frais ou de ne prévoir aucune facturation.
Questions fréquentes
Puis-je louer une pièce de ma maison à ma SASU ?
Oui, en principe, si la SASU utilise réellement l'espace, si la mise à disposition est juridiquement possible et si le loyer est justifié. Une convention écrite est recommandée et les règles relatives aux conventions entre la société et son dirigeant doivent être examinées.
Puis-je louer mon salon à ma société ?
Le simple fait de travailler sur une table dans son salon ne suffit pas à démontrer une véritable location professionnelle. Il faut apprécier l'usage réel de la pièce. Le remboursement de certaines dépenses professionnelles peut être une solution plus appropriée.
Dois-je déclarer les loyers reçus de ma SASU ?
Oui. Pour un propriétaire qui consent une location nue, les loyers relèvent en principe des revenus fonciers. Le régime micro-foncier ou réel dépend de la situation du foyer. Une location meublée ou une sous-location peut relever d'autres règles fiscales.
Le loyer est-il soumis aux cotisations sociales du dirigeant ?
Une véritable location nue relevant des revenus fonciers n'est pas, en principe, une rémunération de mandat soumise aux cotisations sociales du dirigeant. Elle supporte toutefois la fiscalité et les prélèvements sociaux applicables aux revenus fonciers. Une opération fictive ou mal qualifiée peut être remise en cause.
Est-ce que je perds l'exonération de plus-value sur ma résidence principale ?
Pas automatiquement. Une simple domiciliation ou une activité sans locaux professionnels spécifiques peut rester compatible avec l'exonération totale. En revanche, une partie réellement affectée à un usage professionnel distinct peut conduire à limiter l'exonération à la fraction utilisée comme habitation.
Puis-je déduire une partie des intérêts de mon prêt immobilier ?
Au régime réel des revenus fonciers, certains intérêts d'emprunt peuvent être déductibles dans les conditions prévues par la réglementation, pour la fraction se rapportant au bien loué. Le remboursement du capital du prêt ne l'est pas. Le calcul doit être documenté.
Un président de SASU non rémunéré peut-il percevoir un loyer ?
Oui, le fait de ne pas percevoir de rémunération de mandat n'interdit pas, en soi, de recevoir un véritable loyer en qualité de propriétaire. Il faut néanmoins que l'opération soit réelle, correctement valorisée et distincte d'une rémunération déguisée.
La société peut-elle payer directement mon crédit immobilier ?
Le remboursement de votre crédit immobilier personnel ne devient pas une charge de la société. La société peut éventuellement payer un loyer justifié au titre d'une occupation réelle, mais ce loyer doit être traité séparément de votre emprunt personnel.
Puis-je fixer le loyer à 15 % de la valeur locative si le bureau représente 15 % de mon logement ?
Ce prorata peut servir de première estimation, mais il ne constitue pas une validation automatique. Le prix doit rester cohérent avec la nature de l'espace, les conditions de mise à disposition et les références locatives pertinentes.
Article publié le 18 octobre 2026. Les règles fiscales et sociales peuvent évoluer : en cas de doute sur votre situation, parlez-en à votre expert-comptable.
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